Butuca Ligada

Especialistas afirmam que a MP do Bem, sancionada segunda-feira pelo presidente Lula, pode acabar com um medievalismo que impera até hoje nas locações imobiliárias: a necessidade de um fiador para o fechamento de um contrato de aluguel.

Para quem nunca passou por esse perrengue, um parêntese explicativo. Quando um cidadão deseja alugar um imóvel, o proprietário, além de cobrar um pagamento mensal, exige garantias para evitar tomar um cano do inquilino. São basicamente três os expedientes de segurança do locador:

a) DEPÓSITO – o inquilino deposita, numa poupança, o valor correspondente a três meses de aluguel. Se ele não pagar o aluguel, o proprietário pode retirar do depósito a quantia devida. No fim do contrato, o depósito e os rendimentos retornam ao locatário.

b) SEGURO-FIANÇA – é a terceirização da garantia. Contrata-se uma empresa que assegurará o pagamento do aluguel no caso de inadimplência do inquilino. Em geral, quem paga a seguradora é o morador.

c) FIADOR – uma pessoa fica responsável pelo pagamento das dívidas do inquilino se este não cumprir com suas obrigações mensais de locatário. O fiador deve possuir um imóvel na cidade (em alguns casos, dois!) e ter uma renda três vezes superior ao preço do aluguel.

A maioria dos proprietários de imóvel, pelo menos no Rio de Janeiro, aceita exclusivamente o fiador. O depósito sustenta apenas três meses de aluguel e o seguro-fiança exige um custo extra mensal com o qual poucos se dispõem a arcar. Em compensação, o envolvimento de um fiador dificulta, em tese, a inadimplência, já que o inquilino se compromete com uma terceira pessoa, não raro um parente ou amigo.

Porém, se os donos precisam se proteger, os inquilinos também precisam alugar! E os três métodos costumam ser muito severos com os candidatos a locatários. Nem todos têm recursos imediatos para oferecer o depósito e, quando têm, nem sempre ele é aceito. Seguros-fiança são caros e também não gozam de popularidade entre os proprietários. Sobra o fiador e, com ele, dezenas de percalços.

Ninguém é obrigado a conhecer uma pessoa que tenha uma casa na mesma cidade do imóvel em vista e um renda que encubra em três vezes o valor do aluguel. Se conhece, é sempre constrangedor fazer o pedido ao possível fiador, seja ele o pai querido ou o melhor amigo. E, ainda que o incauto aventureiro supere essas duas etapas, há mais um risco. Antes de fechar o contrato, o proprietário faz uma checagem de crédito do locatário, do fiador e de seus cônjuges. A avaliação intrusiva analisa, em alguns casos, até a declaração de imposto de renda dos envolvidos. Se a mulher do fiador estiver com ficha no SPC, o dono do imóvel pode recusar a proposta. Descobre-se, assim, uma informação humilhantemente desnecessária que, muitas vezes, levam o convidado a fiador, já ciente do entrave, a declinar do pedido.

Enfim, a obrigatoriedade do fiador se revela um método de garantia arcaico, paleozóico, baseado em relações de constrição e intimidação. Já era hora de se criar um mecanismo mais avançado, que certifique um contrato mais seguro ao proprietário e menos rigoroso ao inquilino.

Voltamos, então, à MP do Bem, que permite a criação de um fundo de investimentos, onde o inquilino deposita uma quantia e que rende como qualquer outra aplicação financeira. É uma evolução do depósito: se antes ele era feito em poupança, agora é efetuado em um fundo de rentabilidade maior. Parece vantajoso, mas especialistas crêem que o valor a ser exigido para iniciar a aplicação será de 8 a 12 (!!!!) vezes o aluguel.

Essa é uma medida totalmente assimétrica. Ela aumenta a garantia do proprietário, inquilinos com mais recursos podem dar adeus ao fiador, mas locatários sem poder de barganha não terão como utilizar o mecanismo e continuarão em busca de alguém que lhes assegure a fiança.

O novo fundo promete aquecer o mercado imobiliário. É possível, mas o alcance seria maior se fosse instituída uma saída mais viável para se evitar o fiador. Por que não criar uma aplicação similar, mas na qual o inquilino deposite mensalmente uma quantia? Seria um seguro-fiança mais rentável para o locatário, semelhante a um plano previdenciário. É apenas uma sugestão. Vale tudo para se acabar com a intransigente e medieval necessidade do fiador para um contrato de locação imobiliária.