Por que o preço dos imóveis na Zona Sul aumentou tanto?
Já estava querendo escrever sobre isso há muito tempo, e reportagem do caderno Morar Bem, do Globo de hoje, me deu o ânimo que precisava pra largar a preguiça e abrir o editor de posts do Butuca. A matéria “Queda do IGP-M não reduz aluguéis” fala sobre a resistência dos donos de imóveis em baixar o que cobram dos inquilinos, em função do acúmulo negativo do indexador.
Não vou discutir aqui exatamente o tema central da reportagem, mas sim aproveitar dois trechos para puxar outro assunto:
“- No panorama atual, quem mora numa casa ou apartamento alugado e pretende ou precisa se mudar para outro, dificilmente consegue arrumar um imóvel com o mesmo valor de aluguel. De outubro de 2008 até agora, a procura por locação cresceu 36,2%. A demanda, por sua vez, caiu 15%.” (a declaração é de Rogério Quintanilha, gerente-geral da Administradora Apsa)
“Apesar das quedas acumuladas pelo IGP-M, os aluguéis vêm registrando altas consecutivas em 2009. Botafogo, por exemplo, teve uma variação média de 54,01% de janeiro a outubro, segundo informações do Secovi-Rio [representante legal dos Condomínios, Administradoras e Imobiliárias do Rio de Janeiro]. Mas há aumentos ainda maiores, como é o caso de Ipanema (70,32%), Lagoa (69,08%) e Leblon (68,59%).”
O primeiro impulso ao ver os números é concluir: “ah, mas a gente tá falando de lugares muito valorizados”. De fato. Mas esta diferença deveria resultar em somente preços mais altos nestes bairros (falo de Ipanema, Lagoa e Leblon, bem mais caros do que Botafogo) do que em outras localidades cariocas, e não em uma duplicação de valor em menos de um ano.
Senti na pele esse aumento. Morador de Botafogo, eu tive que me mudar há três meses e, procurando imóveis em bairros como Flamengo, Catete, Copacabana e o próprio Botafogo, reparei facinho que o valor dos aluguéis cresceu demais. Conheço gente que também não está conseguindo encontrar um quarto e sala decente na mesma região. Os aluguéis estão cerca de 40% mais caros do que em 2006, quando desbravei minha última epopeia atrás de apartamento. Vale lembrar que, desde então, dificilmente um cidadão obteve um aumento desta proporção em sua renda. Logo, o impacto do preço do aluguel é muito maior no orçamento hoje do que há três anos.
A reportagem não fala em compra e venda, mas o problema afeta também quem pretende adquirir uma casa própria. Pesquisei o valor de imóveis nos bairros já citados e os preços estão beirando o abusivo. Tenho, ainda, pelo menos três amigas que vinham tendo muitas dificuldades em encontrar apartamentos a preços razoáveis. Uma conseguiu, depois de muita pesquisa. As outras duas simplesmente desistiram.
Enfim, o que está gerando essa inflação imobiliária na Zona Sul? Já se falou em aumento da demanda. Mas não haveria também uma decisão bem consciente dos proprietários de apartamentos?
A matéria chuta alguns possíveis motivos para essa explosão nos preços dos aluguéis – e, de quebra, dos valores de compra dos imóveis. As frases são do vice-presidente da Secovi-Rio, Manoel Maia:
“O Rio vive um bom momento, a reboque dos investimentos anunciados para a Copa e as Olimpíadas. Isso já se reflete no mercado de locação”
“Com a reativação da economia, houve uma grande valorização do aluguel. E a demanda cresceu no mesmo ritmo, ou seja, o panorama não é nada favorável à diminuição do aluguel. Hoje, há fila de espera de clientes em busca de um dois-quartos em bairros como Botafogo, Flamengo e Laranjeiras.
Até acredito na influência da reativação da economia. Melhoria na renda, mais consumo, estímulo a conseguir um imóvel melhor etc. Agora, Copa e Olimpíada? Fala sério. Por que haveria uma movimentação tão intensa em direção à Zona Sul só porque o Brasil vai sediar Copa e Olimpíada daqui a, no mínimo, QUATRO anos? Não, não consigo acreditar nesta hipótese. É muito mais plausível crer que há um movimento de divulgar a valorização da cidade em função da escolha do Rio para sede dos dois grandes eventos e que busca justificar o aumento dos imóveis. Mas duvido que, em tão pouco tempo, tenha havido uma procura desenfreada por novos lares perto das mais famosas praias do Rio e que justifique aumentos de mais de 50% nos preços dos aluguéis e dos apartamentos.
Avento, aqui, outras possíveis razões. Eu vim de Jacarepaguá pra Zona Sul porque, tirando motivos mais pessoais e afetivos, é mais perto do trabalho e tenho acesso mais fácil a opções culturais como cinemas e livrarias. Conversando com amigos que seguiram rotas semelhantes, as motivações são as mesmas. É evidente a melhoria da qualidade de vida (“melhoria” segundo meus padrões e dos meus amigos, é claro; tratam-se das minhas prioridades, e entendo que outras pessoas prefiram ficar longe da Zona Sul). Só não entendo por que houve este boom nos últimos meses e por que exatamente os bairros mais caros tiveram os maiores aumentos. Todo mundo, de repente, resolveu ficar pertinho da praia?
Outro motivo razoável, específico para o caso dos aluguéis, é uma jogada dos proprietários (e que poderia muito bem ser abordada na reportagem do Globo): com o fim dos contratos, o locador pode pedir o imóvel de volta por qualquer motivo. Como os índices de reajuste estão negativos, a última malandragem é essa: o proprietário solicita a devolução do apartamento e o inquilino, desesperado, topa qualquer coisa pra continuar. Inclusive fazer um novo contrato, do zero, permitindo ao dono estipular um aluguel bem maior. Se o inquilino sair, sem problemas: o novo valor será cobrado do próximo locatário. E assim, os aluguéis aumentam numa reação em cadeia, afetando também o mercado de compra e venda.
Não fiz Economia e nunca vou entender o funcionamento deste equilíbrio de forças de oferta e demanda. Porém, custo a crer que o aumento dos preços no mercado imobiliário da Zona Sul do Rio de Janeiro tenha sido registrado somente porque há um fluxo migratório intenso em direção à orla carioca. Há algo de esperteza aí. Só não sei como comprovar e protestar.
Pergunto-lhes: também houve aumento em outras regiões do Rio? E a que vocês atribuem esta inflação maluca?
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10:55
Tem um outro fator: financiamento ampliado e facilitado.
11:01
Raphael, em 2007 comprei um apartamento em São Cristóvão, um bairro quase esquecido e que tinha pouquíssima oferta de imóveis – acredite, demorei sete meses para achar um apartamento razoável como eu queria, pelo valor de 65.000, que negociando reduzimos para 60.000. Meu apartamento tem dois quartos mais um de empregada que eu reverti para fazer um escritório. No meu prédio havia ainda um apartartamento de frente, no terceiro andar, maior, com três quartos mais um de empregada, que estava anunciado há bastante tempo por 100.000. Devo advertir que meu prédio foi construído entre 1974 e 1979, carece de pintura e reforma na caixa d’água – problemas que me foram relatados antes da compra. Não é um prédio perfeito, mas os apartamentos são bons e achei um bom negócio,, porque nessa faixa eu s[ó havia achado apartamentos mais antigos ou menores.
O tempo passou e está em curso a construção de nada menos que 4 empreendimentos em Sâo Cristovão, subitamente descoberto como “bairro de passagem” para a zona sul, e opção mais barata para quem migrava da tijuca – com a vantagem de não ser tão cercado por favelas quanto a tijuca.
O natural seria a desvalorização do meu apartamento, afinal, são muitas unidades habitacionais sendo lançadas no mesmo bairro. Mas o que aconteceu foi exatamente o contrário; o apartamento anunciado no prédio por 100.000 acabou vendido por 115.000 no início desse ano e o meu apartamento está agora cotado (depois de pequena reforma, é verdade) a 72.000, numa avaliação superficial.
O mercado imobiliário do Rio de Janeiro está sofrendo uma mudança sensível, com alta desvalorização das unidades de classe média nas zonas norte e oeste e valorização das unidades nos bairros centrais, como são cristóvão, bairro de fátima e santa tereza, e disparada de preços na zona sul. Na verdade, eu creio, isso tem muito de especulação e também de influência da sensação de segurança/insegurança. Fato é que as pessoas tem mais medo de morar agora na tijuca, na ilha e no méier que em são cristóvão, que raramente aparece nos noticiários policiais e tem a vantagem de ficar de cara para o túnel.
Quanto a zona sul, eu conheço pelo menos 4 pessoas nos últimos 3 anos que saíram correndo da tijuca para a zona sul, vendendo seus apartamentoes para pagar com financiamento apartamentos na zona sul. Uma família que eu conheci que ocupava uma cobertura na rua ibituruna avaliada em R$350.000 correu de lá quando viu que o apartamento tinha desvalorizado 50 mil em um ano. Fizeram um financiamento colocando o imóvel como parte do pagamento para adquirir um apartamento que não era duplex e nem cobertura por 450.000 no jardim botânico, depois de ver opções na gávea e no leblon.
Fato que pesa muito a sensação de perigo, maior na zona norte que na zona sul. Talvez, se os índices de violencia caírem nos próximos anos pode ser que a discrepância de preços diminua.
13:29
Raphael, seu post veio em momento bastante oportuno. Estou neste momento à procura de um apartamento em Botafogo, e a escolha tem um simples motivo: meus filhos são bolsistas em uma escola do bairro.
De cara, esta premissa (casado, 3 filhos) já mata os quarto-sala do bairro. Restam-me, pois, os de 2 quartos para cima. Só que os preços pedidos estão absolutamente enlouquecidos.
Ontem (22/11) visitei um apartamento de “dois-quartos” (aspas minhas, porque os espertalhões empurram sala-quarto com dependências como sendo 2-quartos), para o qual se pedia $1200 só de locação e o imóvel era simplesmente um lixo,
Não sei o que se passa em outros bairros, mas em Botafogo, afirmo com a segurança de quem está procurando apartamento há quase 1 ano: os valores pedidos só levam em conta a localização; de forma alguma a qualidade do imóvel está sendo considerada. É muita porcaria sendo alugada a preço de palácio.
Ganância, safadez e “esperteza”. Não posso provar, mas é isso que norteia o mercado imobiliário da região.
Abs.
15:05
Acho que o aumento é surreal e fruto de pura especulação.
Há 1 ano, meu contrato de aluguel em Botafogo acabou, e o proprietário só queria renovar se eu concordasse em pagar um valor 90% maior! Pelo mesmo valor que ele queria, me mudei para um apto em Ipanema, com 1 quarto a mais.
Agora que completei 1 ano no novo apto, a proprietária entrou em contato para rever o valor do aluguel. Ela, desinformada, não sabia que o IGP-M tinha caído. Quando lhe expliquei que deveríamos reajustar sim, e pra menor, se fez de desentida, ficou de consultar um contador, e até hj está me enrolando.
E já sinto que terei problemas novamente ao fim do contrato de 30 meses, por isso comecei a procurar opções de lançamentos em construção para compra. Mas não tenho tido nenhum sucesso, os preços estão muito desproporcionais. Qualquer opção mais ajeitada na zona sul não sai por menos de 700 mil.
21:08
Opa, vamos lá.
Liza trouxe um fator de respeito. As opções de financiamento estão mais amplas e favoráveis, e isso aumenta mesmo a demanda por imóveis mais caros.
Aline também falou sobre a questão da segurança. Acho que você tem razão, Aline, e até pensei em citar isso no meu texto, mas fico na dúvida se não há sensação de insegurança também na Zona Sul. Acho que as notícias de violência na Zona Norte ganham mais destaque nos jornais populares e isso influencia. É um palpite.
A Aline também citou a questão da especulação, reforçada pela Anna, com toda a justiça. É a especulação que, no fim, resume muito bem a frase que coloquei em negrito lá em cima.
E, Felipe, sei muito bem. Minha mulher procurou pra mãe dela em Botafogo também e ficou impressionada com a quantidade de porcaria. Ela percebeu que, para a mãe dela morar razoavelmente bem, precisaria pagar bem mais do que pretendia. E o mesmo valeu pra mim e pra ela, quando tivemos que nos mudar.
Mas no caso específico de Botafogo, acho que a pacificação do Dona Marta, alardeada frequentemente pela imprensa, contribuiu pro aumento dos preços na região. Aí até faz sentido.
P.S. Anna, mostra o Morar Bem pra ela.
22:57
òtimo artigo amigo, e te respondo, NÃO foi só na ZS do Rio. Tb tô passando por esse problemão, e o aumento foi EXTAMENTE dois dias após termos ganho a sede em 2016. Justifica? Não sei te dizer…
Mas a verdade é que, pra quem está procurando um imóvel seja pra compra ou aluguel, do dia pro outro tomou um baque nos preços.
Especulação imobiliária, supervalorização dos bairros próximos a jogos e atividades olímpicas, enfim, muito será dito a nada explicado.
E quem vendeu e quer comprar outro que fique de mão abanando….
11:19
Raphael, acho que deve ser levado em conta a questão da bolha imobiliária, que já estourou nos EUA e chegou com um pouco de atraso aqui. Mas isso de economia internacional eu entendo menos ainda. Esse papo de Copa e Olimpíadas também não me convence. Acho que o Rio tem um mercado imobiliário atípico. Com o valor de um apartamento quarto e sala em Botafogo ou Catete, você mora num 2 quartos em lugar equivalente em São Paulo ou num três quartos em bairro nobre em BH. A parte nobre da cidade (perto da praia e das opções de lazer, ou perto do centro) são poucas e quase sem espaço para crescimento: a faixa edificável entre o morro e o mar já está quase toda ocupada. A Tijuca, que era uma opção razoável, agora é o local mais desvalorizado, por conta da proximidade dos morros e da violência. As opções imobiliárias para a classe média eram o Recreio e a Barra. Os preços são bem mais razoáveis. E os tijucanos que podem, se mudam para lá. Agora a cidade está tentando crescer para as áreas antes abandonadas: Lapa, Gamboa, Cidade Nova. Ali, ainda tem espaço para construir. Mas os filhos da Zona Sul querem ficar na ZS. Só que muita gente quer, e há poucos apartamentos disponíveis e não vão aparecer mais. Quem tem, sabe disso. Aqui no Jardim Botânico é uma coisa terrível! Como tem poucos prédios, os poucos apartamentos são alugados a peso de ouro. Alguns são um lixo! Vixe, escrevi um tratado!
20:27
Bem, eu acho que não é um conjunto de coisas, e algumas já citadas aí: falsa sensação de maior segurança (em relação à zona norte e baixada), o trânsito que está infernal (na zona sul o transporte é melhor, e se chega mais rápido no trabalho) este é um motivo pelo qual muitos dos meus amigos se mudaram para zona sul. De maneira mais abrangente, vejo os interesses da classe média, que como você mesmo disse, quer mais cultura, qualidade de vida, e por isso ser tão importante, chega a comprometer mais de 50% da renda com moradia, quando o recomendado é até 30% pelo povo das finanças. Enfim, no Rio de Janeiro não existe mais lugar bom pra morar, pois ou é longe demais, ou tem trânsito demais, ou tem violência demais, ou é caro demais. Fora Niterói e Zona sul, o resto do Rio é terra de ninguém. Hoje caí na besteira de pegar a linha 2 do metrô. Nenhum ser humano deveria aceitar passar por aquilo diariamente. Infelizmente essa terra aqui do outro lado da baía que eu moro tem um trânsito infernal, não fosse isso pra mim seria o melhor lugar disparado (por enquanto)
22:35
Karlinha, obrigado. Pelo jeito o problema é com a cidade toda.
Chris, ótimas contribuições. A questão da bolha foi levantada pela Liza, quando ela comentou sobre as facilidades de financiamento, que justificam mesmo o aumento da demanda.
Realmente filho da Zona Sul quer ficar na Zona Sul, beleza. Mas, se sempre foi assim, então os preços sempre aumentaram? Eu acho que eles sempre se mantiveram muito altos, mas cresceram bastante só nos últimos meses.
Concordo com o diagnóstico dos outros bairros. Apartamentos novíssimos no Recreio ainda são mais baratos que imóveis usados e com menos cômodos em bairros como Botafogo e Copacabana. E torço pelo sucesso imobiliário de bairros como Lapa, Gamboa, Cidade Nova e também em São Cristóvão, incluído pela Aline. Não só torço como aposto.
E aí falar em Barra, Recreio, Lapa, Gamboa etc. somado ao perrengue por que passei hj em Jacacity me fez lembrar de um motivo importante: o trânsito. Andar nas ruas do Rio está cada vez mais complicado! Quando preciso ir de carro ao trabalho, a volta é sempre um martírio. Por isso, a questão da locomoção e da proximidade do trabalho (considerando que a maioria labuta no Centro) justifica três constatações que falei no post e nos comentários:
1) a principal, isto é, o aumento da demanda por imóveis da Zona Sul: são bairros próximos do Centro, que contam com metrô e uma boa safra de ônibus. Se o trânsito só piora, é natural que as pessoas procurem morar mais perto do trabalho, ou em locais com mais opções (foi o meu caso, inclusive).
2) preços “baixos” na Barra e Recreio: bairros distantes do Centro. Embora haja ainda muito prédio novo surgindo a preços facilitados, a perda de qualidade de vida, com tanto tempo gasto no trânsito, é evidente.
3) minha aposta no sucesso dos bairros da Lapa, Gamboa, São Cristóvão e Cidade Nova: são muito próximos do Centro.
Não estou dizendo que o trânsito foi o principal fator, mas teve peso significativo na conjunção com as outras razões citadas (segurança, facilidade de crédito, especulação fortíssima…)
O que acham?
P.S. Chris, tratado foi isto aqui!
22:51
Putz, Amanda, vacilo meu, só vi sua mensagem depois de escrever meu comentário anterior, foi mal. Mas, enfim, comentando: não sei se “não existe mais lugar bom pra morar” no Rio, porque você citou todos os defeitos possíveis!
E é claro que qualquer lugar no mundo vai ter pelo menos um desses problemas. E aí cabe a cada um decidir o que menos influencia na sua qualidade de vida. Há quem prefira morar longe, porque é mais barato, criou raízes ali etc. Há quem prefira morar perto do Centro, gastando mais mas levando menos tempo na locomoção.
Mas entendo o que você quer dizer. Acho que os problemas estão exacerbados demais, talvez. Se a criminalidade tivesse índices razoáveis e o sistema de transportes fosse inteligente, acho que teriamos uma gradação de valores dos imóveis mais bem distribuída pela cidade, baseada apenas na distância pro Centro, valores geográficos (perto da praia, locais mais sossegados etc.). Como tanto a violência (ou a sensação de insegurança) quanto os transportes são piores para o Rio exceto Zona Sul, acaba que há esse desequilíbrio: imóveis mais baratos estão em locais mais distantes ou aparentemente mais violentos, enquanto os mais caros estão na Zona Sul, região pequena da cidade.
23:47
Também acho que deve ser uma conjunção de fatores, mas vejo como principal o aumento da renda de maneira geral, especialmente no funcionalismo federal (ainda relativamente forte no Rio), ao lado talvez da busca por maior segurança na Zona Sul. Também se pode considerar que muitos dos proprietários da Zona Sul têm mais de um imóvel e não são tão pressionados a alugar rapidamente para manter a renda.
O fato é que, no Rio, os inquilinos têm muito mais opções, basta se dispor. Se uma parte considerável começar a migrar para a Zona Norte e até áreas centrais, o mercado retrai de novo, e os preços caem.
O inquilino também deve reagir no campo da legalidade. Se o contrato é de menos de 30 meses, e você permanece no imóvel, deve pagar apenas o reajuste pelo índice previsto no contrato (geralmente IGP-M).
22:55
RC, bons argumentos.Não sei qual a porcentagem de funcionários públicos da administração federal em relação à população carioca, mas não creio que influencie tanto assim. Porém, você tem razão quanto à pressão pela redução dos aluguéis, conforme reza a maioria dos contratos. Por fim, sobre morar em outras regiões, seria a solução, mas os problemas discutidos antes (trânsito, transportes, segurança) impedem que isso ocorra.
13:17
isso é simples, não vamos complicar o debate com argumentos emocionais.
a razão número 1 para a valorização dos imóveis é simples e não é específico da zona sul do rio, ocorreu no brasil inteiro: a redução das taxas de juros associada a uma grande oferta de crédito (financiamentos).
mas por que a barra/jacarepaguá/recreio nao tiveram a mesma valorização? por que lá existem CENTENAS de novos prédios, casas e condomínios sendo construídos neste momento! A demanda na região é em boa parte atendida por esta oferta absurdamente alta de imóveis.
A zona sul (nobre) de SPsofre o mesmo fenomeno. bairros como nova conceição, vila olimpia, itaim etc. Lá até existe espaço físico para novas construções, mas a prefeitura está proibindo a construção de prédios em algumas áreas. Já os que ingressaram na classe média recentemente (chamados emergentes) buscam prédios novos, com “varanda gourmet” (a boa e velha churrasqueira para o povo ficar comendo carne e tomando cerveja) e piscina (sem sol.. rs)
E claro, o preço dos imóveis impacta diretamente o valor do aluguel.. não sejamos ingênuos ao achar que o proprietário do imóvel é um sujeito malvado e está querendo explorar o pobre do inquilino. Ele também deve ter ralado muito para comprar aquele imóvel e está simplesmente obtendo o retorno por todo o esforço que fez. Vamos trabalhar , ganhar dinheiro e parar de reclamar.
22:57
Roberto, descontado o tom prepotente, seu comentário é muito bom. É inquestionável o aumento da oferta de crédito imobiliário e a melhoria das condições de financiamento (já citados nos comentários). Mas como você mesmo disse, foi algo que ocorreu no Brasil todo. Minha questão se concentra na Zona Sul do Rio (que, óbvio, foi impactada por este fator, mas não exclusivamente por ele).
Só não entendi onde estão os “argumentos emocionais”. Tb discordo sobre a questão do aluguel: nem muitos “ralaram muito” pra comprar o imóvel, pois podem tê-lo obtido via herança. Também não acho que o proprietário seja um “sujeito malvado”. Ele está apenas oferecendo o seu preço; tudo é questão de negociação (eu mesmo consegui diminuir o valor do aluguel proposto do meu apto. atual).
Quanto à última frase, puxa, muito obrigado! Era desse conselho que todos nós aqui precisávamos!
Feliz 2010!
01:52
Caro Raphael, sinto se os comentários foram prepotentes demais, mas admito que em parte foi proposital para esticar o papo.
Sobre argumentos emocionais, me referia especialmente aos comentários tecidos pelo Sr. Felipe Maynard, como:
“É muita porcaria sendo alugada a preço de palácio.
Ganância, safadez e “esperteza”. Não posso provar, mas é isso que norteia o mercado imobiliário da região.”
Entendo que o locador nao tem poder para definir precos sem a participacao do consumidor (o locatario). Os precos estao altos, p q existem pessoas pagando alto por ele. A demanda cresceu muito com o acesso ao credito e a oferta de novos imoveis na ZS eh limitadissima. Os novos imoveis (como varios construidos em Botafogo) tambem tem conseguido valor/metro quadrado mais elevados, ajudando a elevar o valor medio dos imoveis,
Sobre “ralar para comprar o imovel”: Mesmo que herdado, em algum momento alguem ralou para adquiri-lo ou construi-lo. O herdeiro tera’ o direito sobre esta propriedade (claro, depois de pagar os devidos impostos – que nao sao baixos) e tera que tomar uma decisao como vender , alugar, morar, deixar fechado. cada opcao tem uma vantagem e desvantagem e geralmente os fatores economicos determinarao o destino deste imovel. Locador e locatario sao agentes de lados opostos e tendem a ter um atrito, mas isso eh um processo natural do mercado. nos sentimos sensibilizados,pois envolve a nossa estabilidade e de nossas familias.
Particularmente acredito que os proprietarios de imoveis estao felizes pela valorizacao nominal dos seus imoveis, mas muito descontentes pela rentabilidade da locacao (o % do aluguel em relacao ao valor do imovel), que caiu muito. ‘as vezes eh melhor vender o imovel e colocar a grana em um fundo de renda-fixa.
A “galera” esta migrando do aluguel para o financiamento de imoveis 0km, impactando tambem longitudinalmente o mercado. O mercado de imoveis novos eh especialmente atraente para as pessoas que recem chegaram na denominada classe media, muitos deixando casas no suburbio e buscam realizar seus sonhos (‘espaco /varanda gourmet”, piscina + sauna, churrasqueiras etc)
Cara Aline, nao eh apenas a sensacao de seguranca que eh maior na zona sul do rio de janeiro. A seguranca tambem. A zona sul eh um paraiso quando comparado com outrass regioes da cidade do rio de janeiro. gavea,copacabana, leblon, lagoa , ipanema tem padrao comparavel a paises como a Belgica. Ja em madureira, pavuna o bicho pega.
Sinto pela ausencia de acentos do celular e espero ter esclarecido alguns temas.
disclaimer: sou locatario de 4 imoveis comerciais no RJ, sou proprietario locador de 2 residenciais no RJ e moro em um flat em SP.
00:52
Trackback
[...] http://www.butucaligada.com.br/2009/11/23/por-que-o-preco-dos-imoveis-na-zona-sul-aumentou-tanto/ [...]
18:16
Caro Raphael,
Minha opiniao sobre a valorização destes imóveis é parecida com algumas já postadas, vou entao corroborar a opiniao destes.
O Rio de Janeiro hoje se divide entre uma área urbana propriamente dita, e a terra de ninguém, citada por um participante.
Bairros antes bucólicos, ainda que na Zona Norte ou no subúrbio, tornaram-se favelizados, diante da demagogia , inércia e clientelismo dos politicos e administradores das últimas tres décadas, principalmente.
Dessa forma, se antes morar no subúrbio ou na Zona Norte tinha como desvantagem apenas a distancia, hoje soma-se a total sensação da ausencia de segurança, urbanidade, investimentos, etc.
A área da Tijuca, tradicional e outrora familiar, tornou-se um vale amedrontado com as favelas que cresceram estupidamente ao seu redor. Assim, bairros inteiros viram sua propriedades despencar de valor, vertiginosamente.
Para alguns, a solução é conformar-se. Para os casos extremos, sair do Rio de Janeiro. Há alguns anos, ir para a Barra, Recreio ou áreas próximas.
Para quem pode um pouco mais, resta ir para a Zona Sul, e, coçando mais o bolso, se puder, mudar-se para as jóias da coroa ( Leblon, Ipanema, Lagoa).
Com o descaso e falta de previsao, o transito tornou-se caótico. A Barra desvalorizou-se bastante diante da falta de estrutura viária. Hoje, quem mora lá e nao trabalha no bairro sofre absurdamente no deslocamento.
Tudo isso fez com que a Zona Sul se valorizasse ainda mais. Nao que a regiao nao tenha problemas, mas é fato que eles sao bem menos perceptiveis que no restante da cidade.
Por tratar-se de zona que interessa ao turismo e ao publico executivo, algumas áreas como Ipanema servem tambem como chamariz para investidores estrangeiros. Muitas propriedades sao adquiridas por americanos, europeus e ainda brasileiros abastados de outras regioes ( fazendeiros, banqueiros e empresários).
Obviamente, numa regiao geograficamente restrita, aplica-se aí a lei do mercado. Todo mundo quer morar ou ter um apartamento num dos cartoes postais mais famosos do mundo. O preço… só tende a subir.
As Olimpiadas vieram apenas acelerar ainda mais esse processo. Obviamente mais investidores e compradores estarao vendo o Rio de Janeiro com melhores olhos. E esses olhos vao se voltar para a Zona Sul.
Os felizes proprietários, alguns, bastante antigos, e que moram, na regiao ha muitos anos, tiveram a sorte de investir e ver esse investimento largamente recompensado. De 2000 até 2010, apartamentos nesta regiao valorizaram até 200%. Issoé fato.
18:55
Rafael, obrigado pela análise, muito boa, além de informativa. Nada a acrescentar. Abs!
14:59
a razão é uma só: entrada de investidores comprando.
o movimento começou com o início da queda da taxa de juros
08:23
OI gente!Estou a procura de um apartamento na zona sul(Rj).
Por favor mim endique quanto esta o min. e o max. do preço,pois estou terrorisada com os preços do aluguel..
Obrigada!
14:24
Olá, gostei muito do tema e da opinião de todos, só acho que vcs estão desinformados com relação a Tijuca ( talvez ninguém aí more lá). Vcs se referem ao bairro como se fosse um amontoado de favelas e violência. Não é bem assim . Houve a implantação das UPP´s o que deu mais segurança ao bairro, que, aliás, teve uma valorização imobiliária enorme no último ano. Creio também que é importante, além da localização, as condições do imóvel. Morar num lixo só pq é ZS não dá…
14:54
Leilane, vc tem razão em relação à Tijuca, a situação está bem melhor no bairro. Mas repare que os comentários foram escritos antes da adoção maciça das UPPs por lá (a maioria dos comentários é de 2009). Acho as opiniões, na maioria, pertinentes, considerando o devido contexto. Obrigado pelo comentário!
15:51
Olha, os comentários estão ótimos, no entanto, lembro a todos que os preços dos imóveis estão absurdamente altos no Rio de Janeiro inteiro!
Na Tijuca um bom apartamento de 3 quartos dificilmente pode ser comprado por menos de 380 mil. Tenho um AP lá que aluguei por um valor 120% maior do que eu conseguiria há 3 anos.
No Méier a mesma coisa. No Grajaú, aliás um ótimo bairro que permite ótima qualidade de vida, os preços também tiveram aumentos maiores que 100% nos últimos 3 anos.
A Zona Sul somente aumentou um pouco mais que os outros bairros, devido a maior especulação é claro. E a classe média aderiu à especulação porque teve um grande aumento do poder aquisitivo, recebeu mais ofertas de crédito e buscou a zona sul por diversos motivos, inclusive o motivo de alguns é o simples fato do “status” que se adquiri ao morar na zona sul. Tem gente que tem a ilusão que a zona sul é o melhor lugar do mundo, o mais seguro, o mais bem cuidado, etc.
Mas podemos dizer que em geral os preços tiveram um aumento global em todo o Rio de Janeiro. Beiram a insanidade. Hoje, para morar na zona sul, precisa-se ser rico ou morar em um buraco. Para comprar algo bom na Zona Norte, deve-se ganhar muito, muito bem. E isso tudo originou-se se da especulação, que originou-se do aumento do teto para uso do FGTS, que originou-se do aumento da oferta de credito que originou-se do aumento do poder aquisitivo da população.
15:54
E esqueci de dizer que poucos lugares não sofreram grande valorização. Esses lugares estão onde o trênsito é pior e estão distantes do Centro. Não é o caso de boa parte dos bairros da Zona Norte.
21:42
Os aumentos dos preços para compra se da simplesmente a “Mafia das Imobiliárias” elas e que estipulam um preço maior do que valem para ganhar mais comissão na venda, quem já procurou imoveis ou colocou imoveis em imobiliárias sabe disso,
É uma verdadeira bola de neve o preço so sobe, e os pobres mortais pagam o preço, por isso quem tiver dinheiro para compra a vista ou tempo para financiar, ofereçam ao proprietário que geralmente eles abaixam o preço em até 8%(preço cobrado pela comissão).
Ex:Visitem seus imoveis com o corretor e fala que não gostou, depois já sabendo onde é o endereço, vá conversar com o proprietário.
Façam como eu deem uma volta nessas imobiliárias que inflacionam o mercado.
15:33
sim concordo que ha uma super valorizaçao dos imoveis do RJ pois estou sentindo na pele pois acabei de compra financiado um imovel na zona sul de dois quartos por 570.000 e é pequeno e estou querendo vender o meu na Vila da penha (Zona Norte) a 2 anos e nao consigo e o preço dele esta super desvalorizado pois e cobertura com churrasqueira, hidro… e pelo bairro que se encontra foi desvalorizado se ele fosse na zona sul seria o dobro de 350.000 motivo para eu ir pra zona sul e a minha faculdade que fica no centro da cidade e da zona norte e muito dificil chegar la pois o metro de manha senhor!!! um terro sem conta com o engarrafamento da AV Brasil
22:11
Amigos,
A Zona Sul satisfaz aqueles que buscam cultura e entretenimento; alm de mais segura do que a maioria das outras regioes da cidade; mas nao se trata de uma Paria, Belgica ou Holanda. Morei anos na Holanda e nao vi um assalto. Nao ouvi um unico tiro ! Pagava 1000 euros para morar numa casa de quatro quartos no centro de Delft. Por esse valor, talvez pudesse encontrar um apartamento de um quartos em Ipanema. Acho que tem muita especulacao associada a facilidade de financiamento, ao descaso com outras areas da cidade e ao precario sistema de transporte que martiriza os moradores que moram na zonas norte e oeste, e trabalham na zona sul ou no centro.
13:14
oi eu moro na italia, estou preucurando um conjugado na sona sul ,eu nao vou no brasil 4 anos, e os preços estao muito caros mais è demais,è impossivèl ir para sona sul.