O Rio de Janeiro hoje se divide entre uma área urbana propriamente dita, e a terra de ninguém, citada por um participante.

Bairros antes bucólicos, ainda que na Zona Norte ou no subúrbio, tornaram-se favelizados, diante da demagogia , inércia e clientelismo dos politicos e administradores das últimas tres décadas, principalmente.

Dessa forma, se antes morar no subúrbio ou na Zona Norte tinha como desvantagem apenas a distancia, hoje soma-se a total sensação da ausencia de segurança, urbanidade, investimentos, etc.

A área da Tijuca, tradicional e outrora familiar, tornou-se um vale amedrontado com as favelas que cresceram estupidamente ao seu redor. Assim, bairros inteiros viram sua propriedades despencar de valor, vertiginosamente.

Para alguns, a solução é conformar-se. Para os casos extremos, sair do Rio de Janeiro. Há alguns anos, ir para a Barra, Recreio ou áreas próximas.

Para quem pode um pouco mais, resta ir para a Zona Sul, e, coçando mais o bolso, se puder, mudar-se para as jóias da coroa ( Leblon, Ipanema, Lagoa).

Com o descaso e falta de previsao, o transito tornou-se caótico. A Barra desvalorizou-se bastante diante da falta de estrutura viária. Hoje, quem mora lá e nao trabalha no bairro sofre absurdamente no deslocamento.

Tudo isso fez com que a Zona Sul se valorizasse ainda mais. Nao que a regiao nao tenha problemas, mas é fato que eles sao bem menos perceptiveis que no restante da cidade.

Por tratar-se de zona que interessa ao turismo e ao publico executivo, algumas áreas como Ipanema servem tambem como chamariz para investidores estrangeiros. Muitas propriedades sao adquiridas por americanos, europeus e ainda brasileiros abastados de outras regioes ( fazendeiros, banqueiros e empresários).

Obviamente, numa regiao geograficamente restrita, aplica-se aí a lei do mercado. Todo mundo quer morar ou ter um apartamento num dos cartoes postais mais famosos do mundo. O preço… só tende a subir.

As Olimpiadas vieram apenas acelerar ainda mais esse processo. Obviamente mais investidores e compradores estarao vendo o Rio de Janeiro com melhores olhos. E esses olhos vao se voltar para a Zona Sul.

Os felizes proprietários, alguns, bastante antigos, e que moram, na regiao ha muitos anos, tiveram a sorte de investir e ver esse investimento largamente recompensado. De 2000 até 2010, apartamentos nesta regiao valorizaram até 200%. Issoé fato.

Sobre argumentos emocionais, me referia especialmente aos comentários tecidos pelo Sr. Felipe Maynard, como:

“É muita porcaria sendo alugada a preço de palácio.
Ganância, safadez e “esperteza”. Não posso provar, mas é isso que norteia o mercado imobiliário da região.”

Entendo que o locador nao tem poder para definir precos sem a participacao do consumidor (o locatario). Os precos estao altos, p q existem pessoas pagando alto por ele. A demanda cresceu muito com o acesso ao credito e a oferta de novos imoveis na ZS eh limitadissima. Os novos imoveis (como varios construidos em Botafogo) tambem tem conseguido valor/metro quadrado mais elevados, ajudando a elevar o valor medio dos imoveis,

Sobre “ralar para comprar o imovel”: Mesmo que herdado, em algum momento alguem ralou para adquiri-lo ou construi-lo. O herdeiro tera’ o direito sobre esta propriedade (claro, depois de pagar os devidos impostos – que nao sao baixos) e tera que tomar uma decisao como vender , alugar, morar, deixar fechado. cada opcao tem uma vantagem e desvantagem e geralmente os fatores economicos determinarao o destino deste imovel. Locador e locatario sao agentes de lados opostos e tendem a ter um atrito, mas isso eh um processo natural do mercado. nos sentimos sensibilizados,pois envolve a nossa estabilidade e de nossas familias.

Particularmente acredito que os proprietarios de imoveis estao felizes pela valorizacao nominal dos seus imoveis, mas muito descontentes pela rentabilidade da locacao (o % do aluguel em relacao ao valor do imovel), que caiu muito. ‘as vezes eh melhor vender o imovel e colocar a grana em um fundo de renda-fixa.

A “galera” esta migrando do aluguel para o financiamento de imoveis 0km, impactando tambem longitudinalmente o mercado. O mercado de imoveis novos eh especialmente atraente para as pessoas que recem chegaram na denominada classe media, muitos deixando casas no suburbio e buscam realizar seus sonhos (‘espaco /varanda gourmet”, piscina + sauna, churrasqueiras etc)

Cara Aline, nao eh apenas a sensacao de seguranca que eh maior na zona sul do rio de janeiro. A seguranca tambem. A zona sul eh um paraiso quando comparado com outrass regioes da cidade do rio de janeiro. gavea,copacabana, leblon, lagoa , ipanema tem padrao comparavel a paises como a Belgica. Ja em madureira, pavuna o bicho pega.

Sinto pela ausencia de acentos do celular e espero ter esclarecido alguns temas.

disclaimer: sou locatario de 4 imoveis comerciais no RJ, sou proprietario locador de 2 residenciais no RJ e moro em um flat em SP.

Só não entendi onde estão os “argumentos emocionais”. Tb discordo sobre a questão do aluguel: nem muitos “ralaram muito” pra comprar o imóvel, pois podem tê-lo obtido via herança. Também não acho que o proprietário seja um “sujeito malvado”. Ele está apenas oferecendo o seu preço; tudo é questão de negociação (eu mesmo consegui diminuir o valor do aluguel proposto do meu apto. atual).

Quanto à última frase, puxa, muito obrigado! Era desse conselho que todos nós aqui precisávamos! Feliz 2010!

a razão número 1 para a valorização dos imóveis é simples e não é específico da zona sul do rio, ocorreu no brasil inteiro: a redução das taxas de juros associada a uma grande oferta de crédito (financiamentos).

mas por que a barra/jacarepaguá/recreio nao tiveram a mesma valorização? por que lá existem CENTENAS de novos prédios, casas e condomínios sendo construídos neste momento! A demanda na região é em boa parte atendida por esta oferta absurdamente alta de imóveis.

A zona sul (nobre) de SPsofre o mesmo fenomeno. bairros como nova conceição, vila olimpia, itaim etc. Lá até existe espaço físico para novas construções, mas a prefeitura está proibindo a construção de prédios em algumas áreas. Já os que ingressaram na classe média recentemente (chamados emergentes) buscam prédios novos, com “varanda gourmet” (a boa e velha churrasqueira para o povo ficar comendo carne e tomando cerveja) e piscina (sem sol.. rs)

E claro, o preço dos imóveis impacta diretamente o valor do aluguel.. não sejamos ingênuos ao achar que o proprietário do imóvel é um sujeito malvado e está querendo explorar o pobre do inquilino. Ele também deve ter ralado muito para comprar aquele imóvel e está simplesmente obtendo o retorno por todo o esforço que fez. Vamos trabalhar , ganhar dinheiro e parar de reclamar.

O fato é que, no Rio, os inquilinos têm muito mais opções, basta se dispor. Se uma parte considerável começar a migrar para a Zona Norte e até áreas centrais, o mercado retrai de novo, e os preços caem.

O inquilino também deve reagir no campo da legalidade. Se o contrato é de menos de 30 meses, e você permanece no imóvel, deve pagar apenas o reajuste pelo índice previsto no contrato (geralmente IGP-M).

Mas entendo o que você quer dizer. Acho que os problemas estão exacerbados demais, talvez. Se a criminalidade tivesse índices razoáveis e o sistema de transportes fosse inteligente, acho que teriamos uma gradação de valores dos imóveis mais bem distribuída pela cidade, baseada apenas na distância pro Centro, valores geográficos (perto da praia, locais mais sossegados etc.). Como tanto a violência (ou a sensação de insegurança) quanto os transportes são piores para o Rio exceto Zona Sul, acaba que há esse desequilíbrio: imóveis mais baratos estão em locais mais distantes ou aparentemente mais violentos, enquanto os mais caros estão na Zona Sul, região pequena da cidade.